先日国土交通省より家賃収入減少リスクについての説明を義務化する制度改正が決定されました。俗にゆう「サブリース」の事ですね。「全室一括で借り上げます」とか「家賃は保証します」という営業クロージングの決め台詞ですね。賃貸募集や管理は売主（業者）が行い、空室に関係なく賃料を支払っていくシステムで、その中から管理料として利益が出る様な金額を設定して契約していくわけです。一般的に2年更新で入居者が入れ替わる際に、又は経年に伴い当然賃料も減少していきます。普通に考えれば当たり前のことですね。でも家賃保証の金額は変わらないってことはないでしょう。なぜならその管理している会社がどんどん赤字になって会社が倒産してしまう、普通の経営者ならそんなことは出来ません。なので説明不足で苦情がたくさん出たんでしょうね。

私も金融機関勤務時代に大手の家賃保証を背景（財源）にしたご融資を沢山させていただきましたが、20歳代の血気盛んな時、後先考えず目の前の融資案件を只々こなしていた様に思います。でも運よく現在も不良債権になったという話はなく、年賀状も来るので問題ないとは思いますが。

「何故それでも不良債権になっていないのか」という点は次回のセミナーでお話しするとしてアパート経営において賃料の下落は十分試算しておかなければならないポイントです。金融機関の審査時の家賃下落率や空室率ほど厳しく見なくても良いとは思いますが、十分なストレスチェックは必要です。ではどうすれば家賃が下がりにくくて入居率が良い物件に出来るのか？色々な要素がありますが、結論は「人」だという事がわかってきました。セミナー等で詳しくお話ししますが、筑後の田舎の方でなぜこんなに空室がないのか？高知の田舎でなぜ空室待ちの物件があるのか？それなら福岡でも出来るよね？という事です。全て実現する事は難しいですが、この課題に対し立ち向かっていきたいと思います。家賃を下げて入居率を上げた実績は排除したいと思っています。